اخبار کاریابی و استخدامی/ اخبار سیاسی

موضوع : اجاره و یا فروش مشروط ملک

موجر ( یا فروشنده ) در سال 1381 به علت انتقال به شهری دیگر ، به منظور اجاره (رهن ) و یا فروش منزل و مغازه جنب آن ( منزل و مغازه سند جداگانه ندارند و مغازه دارای مجوز شهرداری است ) ، اقدام به انتشار آگهی در روزنامه نموده و نهایتا" فردی تمایل خود را به رهن منزل به مدت یکسال اعلام می نماید.

پس از مراجعه به بنگاه معاملات ملکی و مذاکره پیرامون کم و کیف رهن ملک مذکور ، مشتری فوق الاشاره ، خرید مورد اجاره را مطرح کرده و با اعلام اینکه وجه وی نقد است مبلغ 330 میلیون ریال را برای خرید منزل پیشنهاد می نماید.

موجر ( یا فروشنده ) نیز چون فکر می کرده که اولا" پیگیری موارد مرتبط با اجاره منزل - در حالی که خود در محل ساکن نیست - ممکن است مشکلات زیادی را برایش ایجاد کند و ضمنا" برای خرید سریع منزل در شهرستانی که به آن منتقل شده است نیاز به وجه نقد دارد ، با پیشنهاد نامبرده موافقت می نماید.

اما در جریان نوشتن قولنامه در تاریخ 4 مرداد ماه 1381 توسط بنگاه معاملات ملکی ، مستاجر ( یا خریدار) اعلام می نمایدکه با وجود اینکه امکانات پرداخت وجه خرید منزل را دارد ، اما برای فروش برخی از اقلام و نقد کردن آنها و واریز به حساب بانکی اش به زمانی در حدود سه ماه وقت نیاز دارد و بنابراین قرار می شود که مبلغ 30 میلیون ریال را نقدا" و ظرف یک دو روز از تاریخ قولنامه و بخش دوم را ظرف حدود چهارماه از تاریخ قولنامه ( 10 آذرماه 1381 ) و مابقی را هم در زمان انتقال سند پرداخت نماید و بر این اساس چکی به مبلغ 230 میلیون ریال به تاریخ 10/9/1381 در وجه موجر ( یا فروشنده ) بابت خرید منزل توسط مستاجر (یا خریدار) صادر و ارائه می گردد.

ضمنا" در قولنامه قید می گردد که اگر مستاجر( یا خریدار ) نتواند مبلغ چک مذکور را در تاریخ مندرج بر روی چک تامین نماید ، موضوع خرید و فروش منزل منتفی و منزل با همان مبلغ پرداختی اولیه به عنوان رهن تا مدت یکسال در اختیار وی قرارداشته باشد و در پایان مدت اجاره وی ملکف خواهد بود که مورد اجاره را تخلیه و تحویل نماید و در همین رابطه چکی دیگر به مبلغ 200 میلیون ریال بدون تاریخ در وجه موجر ( یا فروشنده ) بابت تخلیه منزل ، توسط مستاجر ( یا خریدار ) صادر و ارائه می گردد و شماره و تاریخ و موضوع آن در حاشیه قولنامه ذکر می شود.

موجر ( یا فروشنده ) پس از امضاء قولنامه و گرفتن نسخه ای از آن و چکهای مذکور، عازم محل جدید خدمت خود می شود و سند منزل و سایر مدارک و کلیه کلید ها ( شامل کلید منزل و مغازه جنب آن ) را در اختیار بنگاه معاملات ملکی قرار می دهد و قرار می گذارد که بنگاه پس از پرداخت مبلغ اولیه ( بابت رهن ) ، کلید منزل را در اختیار خریدار (و در این مرحله مستاجر ) قرار دهد و تا زمان تامین وجه چک مذکور به مبلغ 230 میلیون ریال ، اسناد و مدارک و کلید مغازه جنب منزل به امانت نزد بنگاه بماند ، تا در زمان انتقال سند در محضر اسناد رسمی و پس از دریافت تتمه وجه ، به خریدار تحویل گردد.

پس از گذشت حدود چهار ماه و چند روز قبل از سررسید چک فوق الاشاره به مبلغ 230 میلیون ریال، مستاجر ( یا خریدار ) با عنوان اینکه به علت مشکلات بانکی تا آن زمان نتوانسته مانده لازم را در حساب خود تامین نماید ، از موجر ( یا فروشنده ) درخواست می نماید که در حدود یک هفته صبر کند و چک را جهت وصول به بانک ارائه ننماید تا وجه چک به حساب بانکی اش حواله شود و بعدا" چک مذکور را به وی تحویل دهد
موجر ( یا فروشنده ) با یادآوری مفاد قولنامه تذکر می دهد که چون مستاجر ( یا خریدار ) نتوانسته وجه چک را در مدت مقرر فراهم کند ، بر اساس قولنامه موضوع خرید منزل منتفی است و وی باید در پایان مدت اجاره منزل را تخلیه و تحویل نماید. اما مستاجر ( یا خریدار ) اصرار می نماید که حتما" ظرف مدت یک هفته وجه را به حساب موجر ( یا فروشنده ) واریز خواهد نمود و عدم تامین وجه در موعد مقرر ، کاملاً اتفاقی بوده است. ضمناً برای واریز وجه به حساب موجر ( یا فروشنده ) شماره حساب بانک ملی وی را درخواست می کند که چون موجر ( یا فروشنده ) حساب بانک ملی نداشته ، شماره حساب بانک ملی یکی از همکارانش را به وی اعلام و تاکید می نماید که در صورت عدم تامین بموقع وجه چک و یاعدم حواله آن به حساب بانکی اعلام شده ، بناچار وجه چک را از طریق سیستم بانکی وصول و در صورت عدم امکان وصول وجه ، موضوع خرید منزل منتفی خواهد بود.

اما پیگیری در رابطه با دریافت وجه چندین و چند بار صورت می گیرد و مستاجر ( یا خریدار ) هر بار بهانه های جدیدی را عنوان می نماید. تا اینکه نهایتاً در تاریخ 26/9/1381 مبلغ 80 میلیون ریال بحساب بانکی همکار موجر ( یا فروشنده ) واریز می گردد اما با توجه به اینکه قرار بوده که 230 میلیون ریال به حساب واریز شود وی از همکارش درخواست می نماید که وجه را به حساب وی منتقل نکند چون پرداخت این وجه را قبول نداشته و تصمیم می گیرد که با مستاجر ( یا خریدار ) منزل صحبت و اتمام حجت نماید.
پس از واریز وجه مذکور مستاجر ( یا خریدار ) تا مدتی حتی به تلفن موجر ( یا فروشنده ) هم جواب نمی دهد. ضمنا" طی تماس با مدیر بنگاه معاملات املاک ، موجر ( یا فروشنده ) آگاه می شود که بدون هماهنگی با وی، بنگاه مذکور نه تنها کلید منزل ، بلکه کلید مغازه و کلیه اسناد منزل را به خریدار ( و یا مستاجر ) تحویل داده و اعتراض موجر ( یا فروشنده ) نیز بلااثر بوده است .

پس از چندین روز تلاش نهایتا" موجر ( یا فروشنده ) با خریدار ( مستاجر ) تماس گرفته و به او تذکر می دهد که از نظر وی خرید منزل منتفی است و وی تنها می تواند بر اساس قولنامه ، به عنوان مستاجر بمدت یکسال در منزل سکونت داشته باشد و پس از آن بایستی منزل را تخلیه و تحویل نماید. اما نامبرده مجددا" سعی می نماید که با چرب زبانی وی را خام نماید و اعلام می کند که بقیه پول را نیز بزودی حواله خواهد کرد . اما به هر حال چون دیگر موجر ( یا فروشنده ) به سخنان وی اطمینان نداشته ، چک را در تاریخ 27/12/1381 برای وصول به بانک ارائه می نماید .

اما این بار مستاجر ( یا خریدار ) نشان می دهد که نه تنها انسان ساده و صادقی نیست بلکه ظاهرا" از قبل فکر همه مسائل را کرده است ، چون پس از مدتی در حدود دوماه برگه عدم وصول وجه چک از طرف بانک بدست موجر ( یا فروشنده ) می رسد که در گواهینامه عدم پرداخت وجه چک مذکور ، علت عدم پرداخت " کسر موجودی و همچنین دستور عدم پرداخت و معرفی آورنده طبق دستور مقام قضائی دادگاه عمومی محل" ذکر شده بوده و بنابراین مشخص می گردد که ظاهرا" مستاجر ( یا خریدار ) جهت تبرئه خود در مورد عدم وجود وجه لازم در زمان صدور چک ( مانده حساب وی در زمان صدور چک 271328 ریال بوده است } و عدم تامین وجه حتی در تاریخ درج شده بر روی چک (مانده حساب وی در تاریخ مندرج بر روی چک 188328 ریال بوده است }، ضمن مراجعه به مراجع قضائی محل اعلام نموده که چک وی مفقود گردیده و یا شاید به سرقت رفته است و با این ترفند نامه دادگاه در رابطه با عدم پرداخت وجه چک و معرفی آورنده آن به بانک نوشته شده است.

لازم به ذکر است که علیرغم اعلام منتفی بودن خرید و فروش منزل به مستاجر ( یا خریدار ) ، وی در دو نوبت دیگر و در تاریخ های 8/10/1381 و 19/10/1381 نیز هر بار مبلغ 50 میلیون ریال دیگر به حساب همکارم موجر (یا فروشنده ) واریز می نماید که پس از مدتی توسط همکار موجر (یا فروشنده ) که حاضر به نگهداری وجوه مذکور در حساب خود بنا به دلائل شخصی نبوده ، به حساب بانکی موجر (یا فروشنده ) واریز می گردد.

ضمنا" لازم به توضیح است که در پایان مدت اجاره منزل ( 4 مردادماه 1382) نیز موجر (یا فروشنده ) طی تماس تلفنی از مستاجر ( یا خریدار ) درخواست می نماید که منزل را تخلیه و تحویل و جهت تسویه حساب زمانی را تعیین نماید و تهدید می نماید که در غیر این صورت با استفاده از چک تضمین تخلیه منزل به مبلغ 200 میلیون ریال اقدام خواهم نمود.

اما مستاجر ( یا خریدار ) تا کنون تمام پیگیریهای موجر (یا فروشنده ) را بدون پاسخ گذاشته و حتی حاضر به مذاکره جهت تسویه حساب و تعیین تکلیف موضوع نگردیده است و حتی به تماسهای تلفنی موجر (یا فروشنده ) نیز توجهی نمی نماید.

حال سئوال این است که آیا موجر(یا فروشنده ) می تواند معامله را فسخ نموده و منزل خود را به تملک خود در آورد .
حال جواب این است : با توجه به اینکه در قولنامه قید شده ( اگر مستاجر( یا خریدار ) نتواند مبلغ چک مذکور را در تاریخ مندرج بر روی چک تامین نماید ، موضوع خرید و فروش منزل منتفی و منزل با همان مبلغ پرداختی اولیه به عنوان رهن تا مدت یکسال در اختیار وی قرارداشته باشد و در پایان مدت اجاره وی مکلف خواهد بود که مورد اجاره را تخلیه و تحویل نماید) و در موعد مقرر نیز به مفاد قرارداد عمل نشده و با عنایت به مفاد مواد 10 و 219 و 399 قانون مدنی ، بنظر میرسد حق فسخ معامله بیع برای فروشنده وجود دارد.